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南京自以为天下第一房价涨不过合肥房子卖不过杭州

时间:2017-06-18 22:05  来源:未知  作者:admin

  南京一直认为自己是全国楼市最火的城市,房价涨幅最大,成交量也最多,秒杀苏杭,碾压北上广。

  但今天院长作为南京楼市代表,参加了腾讯房产主办的“全国十城专家舌战二线城市楼市沙龙”,与杭州、合肥、重庆、成都、武汉、西安、珠海、沈阳、长沙等9个城市的专家,在线辩论PK。最后发现南京房价涨幅比不过合肥,成交量比不上杭州、武汉。一对比,才知道南京楼市在全国的真正地位和排名。

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  根据今天各位专家对各城市房价的描述,十大二线城市的房价排名如下。南京房价排在第二名,仅次于杭州,但远远超出其他城市。这表明宁杭确实是二线、南京平均房价大约1.9万-2万元/

  今天,十个二线城市,还比拼了各自的房价。谁的房价涨幅最大呢?答案,不是南京,而是合肥。先说南京。365淘房列出了4月份南京涨幅最大的十个楼盘,房价涨幅为7.69%-18.92%,秒杀武汉、杭州、长沙等8个城市。观山悦、爱涛尚书云邸这2家楼盘的房价涨幅超过18%,已经算是涨得很猛。

  但合肥的涨幅更大。4月份合肥十个楼盘房价涨幅,从23.79%到45.17%,当仁不让地登上十大城市房价涨幅第一的宝座。其中,合肥宝能城一个月涨了45.17%,堪称火箭式上涨,秒杀南京各家楼盘!

  除了合肥、南京意外,武汉、珠海、杭州的房价涨得也比较快。但沈阳、重庆的房价比较平稳,西安的房价甚至还在下跌。

  我在今天沙龙中介绍,去年南京新房成交10.8万套,超过2009年,创历史新高。今年1-4月份南京已成交4.75万套新房,其中4月份南京新房成交1.49万套,仍然维持成交火热的势头。

  但听了各位专家介绍后,我发现,南京商品房成交量并非二线多万套,排全国第一,是南京的2倍以上。

  3、杭州2015年商品房成交量也达到128386套,突破了12万套大关,超过南京的10.8万套。今年3月份杭州单月卖房24870套,创历史新高,4月份也成交2.2万套,都是天量,让南京望尘莫及。

  我在今天沙龙中介绍,目前南京新房库存只有26979套,按照今年新房成交53732套来计算,新房去化周期只有2.2个月。全市新房供不应求的形势,是全国最严重的。

  合肥新房也很紧张。2016年3月合肥市住房库存440万平方米,只够卖4个月。

  下面我们就跟着腾讯房产马月舟整理的文字,来看看十大城市的各位专家,是如何分析各个城市房产形势的:

  我用5个关键词来形容下南京的市场:抢地潮、抢房潮、房荒、房价上涨、温和调控。

  1、抢地潮。全国各地的海量资金,从三四线城市撤出来,转战南京来拿地,导致南京土地市场沦为资本游戏。今年以来,平均一块地有30块房企来争夺。最近一年27块地王,今年才拍3次地,又诞生了多块地王,包括南京史上最牛地王,楼面地价42561元/。地价超过周边房价,成为一个普遍现象。

  2、抢房潮。4月份南京新房成交1.49万套,创新高。今年1-4月份南京已成交4.75万套新房,超过2008年全年销量,平均一个月卖房1.2万套,也超过去年南京楼市最疯狂的时节。二手房成交量甚至超过新房。然后南京出现了全民买房,去年南京一二手房成交20万套,而南京一共823万人口、270万个家庭,算下来平均13个家庭就有1个家庭在去年买房。

  3、房荒。全市新房库存2.7万套,新房去化周期只有2.4个月。全市新房供不应求的形势,达到历史最严重。

  4、房价上涨。在地王轰炸、新房供不应求的形势下,南京房价已经连续14个月上涨,最近一年很多热点板块房价涨幅超过50%,比如河西从3万涨到4.5万,江北从1.5万涨到2.3万。江宁从2.1万涨到2.7万,涨幅大约30%。城北也超过20%。

  5、的温和调控。南京市出台一系列调控措施,比较温和,比如限涨8%-12%、增加土地供应(一年供应500公顷住宅用地)、打击捂盘。目前并未真正有效遏制房价上涨,也被一些网友称为安抚性调控。

  今年形势判断:因为土地和新房供不应求的形势,不是短期内能够改变的,而今年又是地王年,27块地王要上市呢,房价都会比较高,会导致地价推涨新房价格,新房推涨二手房价,热点板块带动冷门板块。

  因为南京楼市这一轮超级牛市还没结束,房价仍在上涨通道,所以仍然可以买房,换房,优化资产组合:老区换新区,老房换新房,杂牌换名牌。

  成都在1季度出现了一个地王,但是不能跟沿海城市来比,地王价格1万2,但是周边的房价才1万1不到,出现了地价超过房价的现象。

  之所以能这么温和,原因就是因为我们土地供应量过大了。土地的存量,在绕城主城区的范围内,住宅存量可以卖5到6年,商业存量严重过剩。5月份第一周,成交量又出现了萎缩,这个萎缩使得我们对后市的判断就是先扬后抑。

  第一是高成交量:3月份杭州全市成交了26000多套房子,比历史上最高的数据翻了一倍。

  第二点,高投资率:最近几个月,外来投资性需求越来越多,根据我们的监测,外地的购房者4月份接近3成,其中上海人占到5.9%,超过当年温州炒房团的比例。杭州的本地人则存在着非常严重的透支性购买现象。

  武汉的情况应该和南京很相似。每个月的成交量都是超过1万套,房价已经连续15个月在上涨。4月份多个“日光盘”,在一两个小时清盘,现在武汉均价在9400多/平,库存不足9个月,这个是的说法,有部分区域的楼盘可能已经不足一两个月了。

  在这种恐慌的购房、抢房的背景下,武汉的土地市场也出现了开发商抢地的现象。非常好的土地已经很难抢到了,很多大的公司,比如万科这样的公司都已经在收购武汉三环内的项目和公司,因为他们没有办法从市场上拿到土地。

  2015年合肥人口是779万,商品房卖掉了1674万平方米,其中市区965万平方米,91434套。到合肥买房子的人5.8%是安徽省以外的人,合肥户籍人口买房的大概是在35.8%,换句话说,合肥的购房群体主要是省内其他城市到合肥来买房的,这就是合肥的特色。

  2016年3月合肥市的住房库存440万平方米, 4个月就能卖光。市区范围不到两百多万平方米,如果要敞开卖一个月就能卖光。我们主要问题在于商业营业用房,包含写字楼。

  一到四月份全市成交商品住宅1600万,同比上涨36.8%,价格仅涨了1.45%。

  另外分化比较明显,主城区量价齐升,量上升53.7%,价上升2.91%,郊区量升价跌,量上涨25.2%,价降了2.79%。

  一到四月份全市的商品房上市是1687万平方米,同比下降1.59%,但是销售了1885万平米,销售比上市多了二百万平米,主城区上市只有1100万平米,销售1600万平米,从这个数字来说去库存比较明显。

  三年以来长沙房价未涨,一直保持在6400元/平左右,一季度成交量上涨了15%。库存从2015年的23个月降到目前的10个月,基本回归正常。

  改善性需求相对前面几年有明显的改善。从两个情况来看,一是120-140平方米成交比例放大,增长幅度比较明显。二是长沙二手房市场终于在去年到今年得到了激活,2015年整个长沙二手房市场比2014年翻了一倍,2016年每周成交量同比2015年也是翻倍的。也就是说,二手房市场的激活,改善性需求从一手房成交结构和二手房成交量翻倍的情况来看,二手房的激活在长沙楼市是相当明显的一个特征。

  在4月份沈阳商品住宅成交了148.48万平, 1.5638万套,面积环比上涨31.11%,套数涨幅28.50%,面积同比涨幅29.87%,套数涨幅39.40%。

  我觉得沈阳市场如果用好的词来形容的话,叫“比较平稳”,如果用坏的词来形容,叫“惰性非常强”。2015年沈阳人均年收入3.66万,房价均价7000元左右,房价波动基本在百元左右。

  沈阳的刚需是比较强的,销售的1.5万多套房子之中,40.19%是6090平左右的,27.77%是在90120平之间,从这两个数据当中我们可以看到主要覆盖的人群是刚需和刚改。

  2015年初,每个月成交量大概30万平左右,但是到了今年,2016年1、2月份,已达到了60万平左右的平均数,3、4月份大概是65万平和62万平的成交量。

  在价位这块来看,价格的升幅也是比较明显。市区均价从上一年的19000元左右上升到现在的26500元左右,横琴的价格之前已经比较高,它的涨幅相对较小,从上年的38000到目前的40000左右。高新区、唐家也从17000涨到21000元左右,斗门、金湾也从上一年的8000块上涨到现在11200元左右,所以量价齐升表现得比较全面。

  库存去化周期在2.5个月左右,珠海完全没有库存的任务,在广东省房地产去库存的专项会议中,珠海和深圳应该是全省唯一没有去库存任务的城市。

  2016年一季度在政策的支撑下,西安商品房累计销售451.78万平方米,同比增长7.95%。其中住宅是391.08平方米,同比增长是13.60%。

  在所有的二线城市里,我们西安的均价是最低的,只有6674元/,环比微降了2.3%,成交量在增长的同时,均价却还在下降。

  收入也是制约买房和换房的决定性因素。去年有一个统计,西安2015年人均年收入,城乡综合的是27845元,如果仅城市的线元。

  在存量方面,西安商品房存量3436万平方米,住宅是1885万平方米,如果平均每个月去化137万平米,商业的存量需要25个月,住宅需要16个月才可以消化。

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